Tilstandsrapport
For et borettslag eller sameie som planlegger oppgraderinger og/eller vedlikeholdsarbeider, er det viktig å ha kunnskap om byggets tekniske tilstand. OPAK anbefaler derfor at det gjøres en grundig tilstandsvurdering av hele bygningsmassen god tid i forveien, slik at styret får en oversikt over hva slags vedlikehold og moderniseringer det vil være behov for i årene fremover. Den tekniske tilstanden vil gi en ramme for hvilke tiltak som må gjennomføres, og når dette bør skje. En tilstandsvurdering fører oftest til en prioritert vedlikeholdsplan som styret kan bruke som et verktøy i planleggingen og gjennomføringen av vedlikeholdstiltak.
OPAK har lang erfaring med å gjøre tilstandsvurderinger og baserer sine oppdrag på følgende:
- Tilstandsrapporten utarbeides på grunnlag av NS 3424
- Tilstandsanalyse av byggverk og NS 3451 Bygningsdelstabellen.
-
Befaringene utføres etter nivå 1 iht. NS 3424, som vil si «tilstandsanalyse av generell art basert på visuelle observasjoner, eventuelt kombinert med enkle målinger som kan styrke informasjonen om tilstanden».
Vårt oppdrag går vanligvis ut på å befare eiendommen og vurdere tilstanden på bygningsmessige og tekniske anlegg (VVS og elektro). Vi utarbeider så en rapport med en enkel beskrivelse av de ulike bygningsdelene, en vurdering av tilstanden og en anbefaling av tiltak sett ti år frem i tid. Tiltakene føres inn i et eget skjema (vedlikeholdsplan) og angis med budsjettkostnader. Sammen med rapporten vil det følge en fotoserie som viser spesielle forhold, og som gir generell informasjon.
Tilstandsregistreringen omfatter eiendommens klimaskjerm som fasader, vinduer, dører og yttertak, innvendige fellesarealer som kjeller, trapperom og loft, bærende konstruksjoner, felles tekniske anlegg og eventuelle utomhusanlegg. Leiligheter omfattes ikke, men vi foretar en stikkprøvekontroll av et mindre antall leiligheter, avhengig av størrelsen på borettslaget/sameiet.
Anbefalte tiltak legges inn i et regneark og blir delt inn etter følgende prioritering:
-
Akutt: Akutte tiltak gjelder skader og mangler som må utbedres ifølge lover og forskrifter, eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. De bør iverksettes innen 0–1 år.
-
Vedlikehold: Her dreier det seg om vedlikehold som er nødvendig for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Vedlikehold deles inn i underkategorier avhengig av anbefalt utførelsestidspunkt, for eksempel 1–3 år, 3–5 år og 5–10 år.
-
Modernisering: Dette er arbeider som det kan være aktuelt å gjennomføre for å få på plass manglende funksjoner, tilfredsstille formelle krav eller redusere avvik i forhold til dagens byggenorm / offentlige forskrifter.
Dersom vi avdekker spesielle forhold der vi ikke kan angi konkrete tiltak, anbefaler vi ytterligere undersøkelser og angir en budsjettkostnad.
Husbanken kan gi støtte til denne typen undersøkelser, da utført etter Husbankens trinn I-norm. Dette krever en noe mer omfattende rapport, hvor vi blant annet vurderer universell utforming, energi og miljø, mangler i forhold til dagens forskrifter og eventuelle verneverdige forhold.
Kartlegging, planlegging og forprosjekt
I OPAK har vi rådgivere som er spesialister på alle byggfag og tekniske fag, og som kan bistå med rådgivning i en tidlig fase av alle typer rehabiliteringsprosjekter. De kan for eksempel vurdere behovet for rehabilitering på konkrete konstruksjoner, innhente nødvendige opplysninger og dokumenter, utarbeide fagrapporter inkludert miljøkartlegging, skissere omfanget av prosjektet og utarbeide et budsjett. Dette kan boligselskapet så bruke som beslutningsgrunnlag i den videre prosessen overfor beboerne og i forbindelse med finansiering.
Økonomisk tilskudd
Dersom det finnes offentlige tilskuddsordninger som er aktuelle for deres prosjekt, kan OPAK bistå med å søke om tilskudd.
Søknad til myndighetene
Dersom prosjektet deres er søknadspliktig, kan OPAK bistå dere i søkeprosessen.
Utarbeidelse av tilbudsdokumenter
I samråd med dere som vår oppdragsgiver utarbeider vi tilbudsdokumenter med en spesifikasjon av arbeidet som planlegges utført, inkludert miljøsaneringsbeskrivelse. Hensikten er å kunne innhente tilbud fra entreprenører på likt grunnlag og oppnå konkurranse i markedet på like vilkår. I dette ligger også å beslutte hvilken form prosjektet skal ha, og hvilke retningslinjer dere ønsker at entreprenøren skal arbeide etter.
Kontrahering av entreprenør
Vi evaluerer innkomne tilbud, avklarer eventuelle uklare forhold i tilbudene og anbefaler entreprenør overfor dere. Når dere så har valgt den entreprenøren dere ønsker, utarbeider vi kontrakt. Vi avtaler praktiske forhold på byggeplassen, oppstart- og sluttdato, sjekker forsikringer og garantier og inngår avtaler for håndtering av SHA (plan for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø i henhold til byggherreforskriften).
Les mer om byggherrens ansvar i denne brosjyren fra Arbeidstilsynet:
Last ned
Byggetiden
Gjennom byggetiden kan vi bistå med:
-
å avholde et oppstartsmøte hvor praktiske forhold på byggeplassen etableres i henhold til avtalen
-
å planlegge og gjennomføre byggemøter inkl. å skrive referater
-
å kontrollere den håndverksmessige utførelsen inkl. å utarbeide kontrollrapporter
-
å håndtere avvik og endringer som oppstår
-
å påse at SHA-arbeidet gjennomføres i henhold til avtalen og regelverket
-
å kontrollere og loggføre avdragsfakturaer og påse at de er i samsvar med produksjonen og fremdriften
-
å gjennomføre overtakelse inkl. å utarbeide nødvendige protokoller
Sluttoppgjør, FDV-dokumentasjon og garanti
Vi utfører kontroll av sluttoppgjøret fra entreprenøren og påser at dette er korrekt og i henhold til avtalen. Vi kontrollerer garantidokumenter for reklamasjonsperioden og FDV-dokumentasjonen.
Reklamasjonstiden
Vi håndterer eventuelle reklamasjonssaker som dere melder inn mot entreprenøren.
Avslutning
Som avslutning på prosjektet utarbeider OPAK en sluttrapport hvor vi oppsummerer aktivitetene, resultatet og økonomien.
Anskaffelse driftstjenester
SAMEIER OG BORETTSLAG
Bistand til anskaffelse av driftstjenester (Vaktmester, snøbrøyting, renhold, service- og vedlikeholdstjenester mv.)
Har sameiet eller borettslaget ditt behov for ny vaktmester eller andre driftstjenester?
– OPAK hjelper dere å anskaffe gode driftsavtaler med riktig kvalitet og omfang til rett pris.
OPAK kan bistå med å gjennomføre anbudsprosess for vaktmestertjenester og andre driftstjenester fra A-Å.
Vi har god erfaring med å kartlegge behov, utarbeide kravspesifikasjoner, utforme konkurransegrunnlag og kontrakt, gjennomføre tilbudsevaluering og forhandlinger, samt implementere kontrakten.
Oppdraget vil bli gjennomført på mest mulig hensiktsmessig måte, tilpasset ditt behov, og vi vil benytte både teknisk, juridisk og økonomisk kompetanse der dette er ønskelig.
Vi tror bla. følgende er viktig for å lykkes med å få på plass gode og velfungerende tjenester: