Tilstandsrapport

For et borettslag eller sameie som planlegger oppgraderinger og/eller vedlikeholdsarbeider, er det viktig å ha kunnskap om byggets tekniske tilstand. OPAK anbefaler derfor at det gjøres en grundig tilstandsvurdering av hele bygningsmassen god tid i forveien, slik at styret får en oversikt over hva slags vedlikehold og moderniseringer det vil være behov for i årene fremover. Den tekniske tilstanden vil gi en ramme for hvilke tiltak som må gjennomføres, og når dette bør skje. En tilstandsvurdering fører oftest til en prioritert vedlikeholdsplan som styret kan bruke som et verktøy i planleggingen og gjennomføringen av vedlikeholdstiltak.

OPAK har lang erfaring med å gjøre tilstandsvurderinger og baserer sine oppdrag på følgende:

• Tilstandsrapporten utarbeides på grunnlag av NS 3424
• Tilstandsanalyse av byggverk og NS 3451 Bygningsdelstabellen.
• Befaringene utføres etter nivå 1 iht. NS 3424, som vil si «tilstandsanalyse av generell art basert på visuelle observasjoner, eventuelt kombinert med enkle målinger som kan styrke informasjonen om tilstanden».

Vårt oppdrag går vanligvis ut på å befare eiendommen og vurdere tilstanden på bygningsmessige og tekniske anlegg (VVS og elektro). Vi utarbeider så en rapport med en enkel beskrivelse av de ulike bygningsdelene, en vurdering av tilstanden og en anbefaling av tiltak sett ti år frem i tid. Tiltakene føres inn i et eget skjema (vedlikeholdsplan) og angis med budsjettkostnader. Sammen med rapporten vil det følge en fotoserie som viser spesielle forhold, og som gir generell informasjon.

Tilstandsregistreringen omfatter eiendommens klimaskjerm som fasader, vinduer, dører og yttertak, innvendige fellesarealer som kjeller, trapperom og loft, bærende konstruksjoner, felles tekniske anlegg og eventuelle utomhusanlegg. Leiligheter omfattes ikke, men vi foretar en stikkprøvekontroll av et mindre antall leiligheter, avhengig av størrelsen på borettslaget/sameiet.

Anbefalte tiltak legges inn i et regneark og blir delt inn etter følgende prioritering:

• Akutt: Akutte tiltak gjelder skader og mangler som må utbedres ifølge lover og forskrifter, eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. De bør iverksettes innen 0–1 år.

• Vedlikehold: Her dreier det seg om vedlikehold som er nødvendig for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Vedlikehold deles inn i underkategorier avhengig av anbefalt utførelsestidspunkt, for eksempel 1–3 år, 3–5 år og 5–10 år.

• Modernisering: Dette er arbeider som det kan være aktuelt å gjennomføre for å få på plass manglende funksjoner, tilfredsstille formelle krav eller redusere avvik i forhold til dagens byggenorm / offentlige forskrifter.

Dersom vi avdekker spesielle forhold der vi ikke kan angi konkrete tiltak, anbefaler vi ytterligere undersøkelser og angir en budsjettkostnad.

Husbanken kan gi støtte til denne typen undersøkelser, da utført etter Husbankens trinn I-norm. Dette krever en noe mer omfattende rapport, hvor vi blant annet vurderer universell utforming, energi og miljø, mangler i forhold til dagens forskrifter og eventuelle verneverdige forhold.